Achat immobilier et apport personnel, bon à savoir !

 

Vous réalisez un achat immobilier et effectuez un crédit avec apport. L’apport personnel est une somme d’argent dont vous disposez à titre personnel, qui provient de votre épargne (ou autres fonds), et que vous souhaitez mobiliser dans le cadre de votre projet immobilier.

 

 

 

L'apport personnel, c'est quoi ? 

L'apport est une injection en numéraire qui intervient en général lors des étapes initiales de l’acquisition du bien. Il viendra appuyer un crédit immobilier auquel vous vous engagez, et sert souvent au règlement des frais annexes de votre dossier de prêt (frais de notaire, frais de garantie…), la banque ne souhaitant, à raison, prêter de montant beaucoup plus élevé que celui de la valeur du bien. Condition souvent exigée, l’apport doit donc être disponible lors de l’acte de vente pour assurer le règlement de ces frais. La valeur de l’apport doit être considérée de manière générale aux alentours de 10% du montant global du prêt.

👉 Attention toutefois à ne pas confondre capacité d’apport et apport. La capacité d’apport est la somme totale que vous pourriez techniquement verser. Or la banque intègre dans la demande de prêt la notion de "reste à vivre". Il est logiquement judicieux de conserver une épargne résiduelle pour vos dépenses quotidiennes.

 

 

Constituer mon apport personnel, quel montant ?

Se constituer un apport n'est pas toujours chose aisée selon le montant de vos charges quotidiennes. Pas d'inquiétude, votre apport personnel ne doit pas obligatoirement provenir de vos fonds propres. Il peut être tiré de différents revenus par exemple issus de :

  • Une donation/héritage reçu (avec ou sans avantage fiscal),
  • Produits d’épargne,
  • Participations d’entreprise,
  • La revente d’un bien personnel...

Cet apport financier, quelle que soit sa provenance, doit couvrir environ 10% du prix d’acquisition du bien immobilier (en général lors de l’achat d’un premier bien immobilier). D'un point de vue juridique, il n'y a pas de montant minimal ou maximal de défini. Les 10% ne constituent pas une limite puisqu’un apport plus conséquent offre des avantages supplémentaires pour l’octroi de votre crédit, dans le cas contraire, cela peut s'avérer plus complexe. Autrement dit, moins votre plan de financement est tendu, plus la banque sera souple au niveau de ses conditions.  

 

 

L'apport personnet est-il nécessaire ? 

Obligatoire, non, mais fortement recommandé ! 

Si l’apport n’est légalement pas obligatoire, il est tout de même une donnée essentielle à votre dossier pour la banque dans le cadre d’un prêt. Il représente une sécurité pour cette dernière, démontrant une capacité de gestion de votre épargne existante et donc votre capacité au bon remboursement du prêt. Votre dossier est ainsi considéré comme plus solide et de ce fait, des négociations sur divers éléments de contrats peuvent être plus souples (taux, différé, assurance emprunteur, etc...).

Autre avantage lié à l’apport, il vous permettra de potentiellement réduire vos frais de dossier suivant son montant. Effectivement, plus ce dernier sera élevé, moins vous devrez emprunter auprès de la banque. Ainsi, vous pourrez jouer sur la durée de votre prêt et vos mensualités, ou encore réduire vos intérêts d’emprunt. 

👉 Exemple :

Le coût global de votre projet immobilier s'élève à 220 000€, vous disposez d'un apport de 35 000€. Le montant de votre crédit immobilier devra être de 185 000€. Grâce à votre apport, vous avez réduit le montant emprunté, et donc la durée de l'emprunt ou ses mensualités.

 

S’il peut faciliter les démarches bancaires, l’apport permet également de garantir une certaine sécurité financière au vendeur du bien et d’instaurer un climat de confiance. Si vous avez mis du temps à trouver votre perle rare, et que plusieurs acheteurs se portent acquéreurs du bien, votre apport personnel peut faire pencher la décision du propriétaire en votre faveur. En effet, ce dernier pourra considérer que vous êtes en mesure de contracter un prêt plus facilement et donc de vous porter acquéreur de manière sérieuse et financer la totalité du bien.

 

 

Financer sans apport personnel,  c'est possible ? 

Sur le plan légal, un apport personnel n'est pas exigible si vous souhaitez emprunter pour votre projet immobilier. En théorie, vous pouvez tout à fait constituer votre dossier, mais c'est en pratique que cela peut coincer.  En effet, les banques sont beaucoup plus regardantes sur le profil emprunteur, un manque d'apport pouvant être assimilé à un dossier plus « fragile » qui impliquera des conditions de remboursement plus rigides si le prêt est octroyé. 

Dans certains cas, les banques peuvent accepter de financer plus que la valeur d’achat du bien lui-même (frais annexes liés à l'acquisiton), ce que l’on appelle un prêt 110%. Cependant, avec les conditions actuelles augmentant les risques, les établissement prêteurs sont bien plus vigilants et l'octroi de ce type de prêt se fait bien plus rare. ​

 

L’apport n’est donc pas obligatoire dans le cadre d’un prêt, mais vivement conseillé pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt. Dans le cadre de l’étude de votre dossier, la banque va se pencher minutieusement sur différents éléments avant de statuer sur l’accord de l’offre : âge, situation professionnelle, revenus mensuels, stabilité d’emploi, impôts, reste à vivre… qui détermineront la solidité de votre capacité de remboursement à moyen/long terme.

👉 Exemple : Vous n'avez pas d'emprunt en cours, vos relevés bancaires ne présentent pas d'anomalies, vous occupez un poste en CDI ou au sein de la fonction publique : certains signaux sont au vert pour l'étude plus approfondie de votre dossier. 

Il peut arriver dans certains cas que l'emprunteur ne puisse pas fournir d'apport lors de sa demande de crédit bien qu'il ait une certaine capacité. Dans ce cas, la banque devra observer la recevabilité des arguments fournis par l'emprunteur concernant son incapacité à débloquer l'apport de ses fiances personnelles.  

 

 

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