Entre neuf et ancien – trouver le bien qui vous ressemble
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier, vous vous lancez dans la recherche d’un bien, mais vous hésitez entre achat de neuf ou achat d’ancien… Quelle est la bonne solution pour l’année 2023?
Pour vous aider dans votre choix, étudions ensemble les avantages et inconvénients de chacun des biens.
Achat d'un bien immobilier neuf
Tout d’abord, l’avantage principal d’un bien neuf est le confort qu’il vous apportera dès l’achat, en effet, il répondra aux normes modernes et vous permettra de faire des économies en évitant d’ajouter au prix de vente un budget conséquent pour les rénovations. De plus, les logements neufs bénéficient de performances énergétiques particulièrement bonnes, conformément à la réglementation thermique de 2012 (RT2012) ainsi que la RE2020 (pour les constructions réalisées depuis 2022), vous permettant des économies certaines sur vos factures.
Ensuite, Acheter du neuf permet de bénéficier d’avantages fiscaux importants, en effet, malgré le coût élevé de mètre carré pour un logement neuf, vous pouvez bénéficier de frais de notaire réduit (environ 2 à 3% du bien) ainsi que dans certains cas d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans. Pour en profiter, vous devez en faire à la demande au prêt du centre d’impôt dont dépend le logement dans un délai maximum de 90 après votre achat.
Enfin, vous avez accès à des garanties importantes, notamment en cas de dégradations et vices de construction sur vos équipements ainsi que sur le bâtiment. Vous pouvez bénéficier de la garantie décennale qui couvre les sinistres spécifiques à la structure de l’habitation ou de l’immeuble tel qu’une toiture défaillante, pour une durée de 10 ans. De plus, il existe aussi la garantie biennale qui vous couvre pendant deux ans pour des dysfonctionnements d’équipements annexes tels qu’une porte ou une fenêtre.
On constate une offre moins importante pour la vente de bien immobilier neuf, en effet, la construction de bâtiment ou immeuble neuf est de plus en plus rare, du fait d’un coup de la construction (matériaux & main d’œuvre) élevé et à la raréfaction du foncier dans certaines zones.
Ensuite, pour l’achat d’un logement neuf, vous allez devoir payer une TVA qui est incluse dans le prix de vente, ils seront à régler lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
En effet, pour les logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les intérêts se manifestent dès le 1er décaissement du prêt et jusqu’à l’emménagement. Ils sont calculés sur le taux de votre prêt immobilier et sur les fonds débloqués en s’ajoutant au coût initial de votre crédit. Ainsi, plus l’intervalle entre les deux est élevé, plus les intérêts seront importants.
Enfin, contrairement à un bien immobilier ancien, le bien neuf perdra automatiquement de sa valeur dès l’emménagement dans un premier temps, car le prix sur le marché de la revente sera souvent plus faible.
Achat d'un bien immobilier ancien
Tout d’abord, l’achat de bien ancien permet à l’acheteur de profiter d’un large choix de biens présents sur le marché. Vous disposez d’un très large choix, tant en termes de surface que de prix, dans les centres-villes, banlieue ou encore les campagnes. Le bien immobilier étant déjà construit, vous pouvez aisément contrôler la qualité de l’emplacement et de vie au préalable.
Ensuite, l’achat d’un bien ancien peut entraîner des coûts supplémentaires pour d’éventuels travaux de rénovation, de ce fait, il vous est donc possible de négocier plus facilement les prix de vente en prévention de vos travaux futurs.
De plus, les biens immobiliers possèdent un potentiel de plus-value à la revente face un bien neuf, de ce fait, suite aux travaux, s’ils sont réalisés judicieusement avant l’emménagement, votre bien immobilier va gagner en valeur pour l’avenir et vous permettre de récupérer un capital supplémentaire lorsqu’il sera revendu.
Enfin, vous pouvez bénéficier de différentes aides financières pour l’ensemble de vos travaux dans la résidence principale, qu’ils soient énergétiques afin d’être dans la réglementation actuelle ainsi que pour un projet d’investissement locatif. Dans ce cas, vous pouvez faire la demande pour la loi Denormandie qui permet bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé (valable jusqu’au 31 décembre 2023). Celle-ci serait égale à 12% du prix sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans. Vous devez ainsi réaliser des travaux représentant 25% du prix global du projet.
Vous pouvez également faire la demande pour l’Éco-PTZ, uniquement pour votre résidence principale, s’il s’agit d’augmenter la performance énergétique.
Pour finir, vous pouvez déduire le montant des travaux des revenus locatifs imposable.
Vous pouvez aussi bénéficier d’avantages fiscaux grâce à la loi PINEL dans l’ancien. Ces avantages seront accessibles à condition d’avoir effectué des travaux ayant pour objectif la remise au normes d’un bien destiné à la location.
Comme dit précédemment, l’immobilier ancien implique généralement la réalisation de travaux, plus ou moins importants, afin de pouvoir pleinement profiter du bien et peut constituer un désavantage important lors de l’achat. Ils peuvent par exemple concerner la refonte de la toiture, une meilleure isolation thermique ou encore la réparation d’un sol abîmé. L’écart de prix initial au m ² entre neuf et ancien peut rapidement être réduit selon la quantité de travaux nécessaire. Il est donc important de bien estimé au préalable un budget spécifique pour les travaux.
Ensuite, l’achat dans l’ancien peut entraîner une hausse de budget à cause de nombreuses taxes annexes qui entrent en considération. C’est notamment le cas des droits de mutation qui correspondent aux taxes imposées par l’État et les collectivités territoriales lors d’une transaction immobilière. Si initialement le propriétaire n’a pas à s’acquitter de cette taxe pour un bien neuf, elle est estimée à 5,80% du prix du bien lors d’une transaction immobilière pour un logement ancien. C’est ce qui explique la différence, de ce qu’on appelle communément frais de notaire, entre le neuf et l’ancien.
Enfin, vous pouvez être contraint de voir votre budget augmenter considérablement à cause d’une consommation énergétique due à l’infrastructure d’époque. Il est donc important de bien analyser en profondeur le bien que vous convoitez afin d’estimer le coût réel de l’achat et de faire attention au diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit vous être fourni avant la signature du compromis d’acquisition.
Point importants à retenir :
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